1.경매의 기본 구조 이해하기

📘 경매의 기본 구조 이해하기

은행, 법원, 낙찰자 사이에서 돈은 어떻게 움직일까?

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1️⃣ 경매는 ‘빚을 갚는 절차’입니다

경매라는 단어, 왠지 무섭게 느껴지죠.
“집이 법원으로 넘어갔다”는 말만 들어도 뭔가 큰일 난 느낌이에요.
하지만 사실 경매는 법으로 정해진 정당한 절차예요.

누군가가 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸는데,
그 돈을 제때 갚지 못하면 은행이 손해를 보게 되겠죠.
그래서 은행은 “이 집을 팔아서 빌려준 돈을 돌려받겠다” 하며
법원에 경매를 신청합니다.

즉, 경매는 ‘채무자(집주인)’가 빚을 못 갚아서
‘채권자(은행)’가 법원에 도움을 요청하고,
‘법원’이 대신 그 집을 공개적으로 파는 절차예요.

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2️⃣ 경매의 주인공은 셋입니다

이 과정을 쉽게 이해하려면 세 사람을 기억하세요.

1. 집주인(채무자) – 돈을 빌리고 못 갚은 사람
2. 은행(채권자) – 돈을 빌려준 사람
3. 낙찰자(입찰자) – 법원 경매에서 집을 사는 사람

이 셋이 ‘돈’과 ‘집’을 중심으로 연결돼 있어요.
은행이 법원에 “이 집을 팔아주세요” 하면,
법원이 경매를 열고 낙찰자를 찾아주는 거예요.

낙찰자가 돈(낙찰금)을 내면 →
그 돈이 법원을 거쳐 → 은행에게 돌아갑니다.

그래서 낙찰자는 은행에 따로 돈을 갚을 필요가 없어요.
법원이 중간에서 돈을 대신 보내주는 구조랍니다.

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3️⃣ 경매의 순서는 이렇게 흘러갑니다

이제 경매의 절차를 한눈에 볼게요.
어렵게 생각하지 말고, “시간의 흐름”으로 따라오시면 돼요.

1️⃣ 경매신청
: 은행이 법원에 “이 집을 경매로 팔아달라”고 요청

2️⃣ 감정평가
: 법원이 감정인을 불러 집의 시세를 확인
(이때 책정된 가격이 ‘감정가’)

3️⃣ 매각공고
: 법원 사이트(대법원경매정보)에 경매 공고가 뜸
– 주소, 면적, 가격, 권리관계 등 모든 정보 공개

4️⃣ 입찰
: 여러 사람이 입찰표를 써서 제출
보증금은 감정가의 10% 정도

5️⃣ 낙찰자 결정
: 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰

6️⃣ 매각허가결정
: 법원이 낙찰이 적법한지 심사하고 승인

7️⃣ 잔금 납부
: 낙찰자가 나머지 금액(잔금)을 내면 소유권 확정

8️⃣ 소유권 이전등기
: 낙찰자가 새 주인이 됨
이제 법원은 그 돈으로 은행과 세입자에게 돈을 나눠줌

👉 이 과정을 전부 합쳐서 ‘경매 절차’라고 부릅니다.
보통 한 건의 경매가 시작부터 끝까지 약 6개월~1년 정도 걸립니다.

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4️⃣ 낙찰금은 어디로 가나?

가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 “내가 낸 돈은 누가 받는가?”예요.

낙찰자가 잔금을 법원에 내면,
그 돈은 법원이 직접 보관합니다.
이후 법원이 순서에 따라 배당을 해요.

1️⃣ 먼저 은행(근저당권자) – 가장 먼저 돈을 받습니다.
2️⃣ 다음은 세입자(배당요구한 임차인) – 보증금을 돌려받습니다.
3️⃣ 나머지는 **집주인(채무자)**에게 갑니다.

즉, 낙찰자가 낸 돈은 법원이 정한 순서대로 나눠진다는 거예요.

이 순서를 배당순위라고 부르고,
그 기준이 되는 게 바로 **‘말소기준권리’**입니다.

이 용어는 다음 편(auction002)에서 자세히 설명드릴게요.
쉽게 말해 “누가 먼저 돈을 받을 자격이 있는가”를 정하는 기준이에요.

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5️⃣ ‘감정가’와 ‘낙찰가’의 차이

경매 공고를 보면 ‘감정가’와 ‘최저가’라는 두 단어가 나와요.

• 감정가는 법원이 정한 시세예요.
  예를 들어 6억 원짜리 아파트면 감정가 6억으로 시작합니다.
• 최저가는 경매가 유찰될 때마다 떨어지는 금액이에요.
  보통 1회 유찰 시 20~30% 하락합니다.
  그래서 “경매는 싸게 살 수 있다”는 말이 나오는 거예요.

하지만 싸게 산다고 해서 다 좋은 건 아닙니다.
낙찰금 외에도 취득세, 인지세, 등기비용 등
반드시 들어가는 부대비용이 있기 때문이죠.

이 부분은 5편(auction005)에서 자세히 다룹니다.

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6️⃣ 경매의 장점과 주의점

이제 정리해볼까요?

장점

• 일반 매매보다 10~30% 저렴하게 살 수 있음
• 법원 절차라 사기 위험이 적음
• 실입주 가능 시 내집마련으로 좋음

주의점

• 선순위 임차인이 있으면 보증금을 인수할 수도 있음
• 낙찰 후 명도(세입자 퇴거) 절차가 필요할 수 있음
• 잔금을 30일 안에 내야 해서 자금 계획 필수

즉, 싸게 산다고만 보고 덤비면 안 되고,
권리관계와 납부 일정까지 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

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7️⃣ 한 줄로 정리하는 경매 구조

“집주인이 빚을 못 갚으면 → 법원이 대신 팔고 → 낙찰자가 잔금을 내면 → 법원이 그 돈으로 은행에 갚아준다.”

이 한 줄만 기억해도, 경매의 90%는 이해한 거예요.

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8️⃣ 오늘의 포인트

• 경매는 빚을 대신 정리해주는 절차다.
• 낙찰금은 은행·세입자 순으로 법원이 나눠준다.
• 감정가와 최저가는 다르다. 싸다고 무조건 좋은 건 아니다.
• 잔금은 30일 안에 납부해야 하고, 그 후 등기이전이 된다.

👉 다음 글 [auction002]에서는
“선순위·후순위 권리 구분법”을 다룹니다.
이게 바로 ‘안전한 물건’을 고르는 첫 번째 핵심이에요.

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