3.입찰보증금·잔금 일정표로 보는 실전 경매 흐름

📘입찰보증금·잔금 일정표로 보는 실전 경매 흐름

돈의 흐름만 알면 경매 절차가 훨씬 쉬워진다

 

1️⃣ 경매는 ‘시간표’로 보면 훨씬 단순하다

 

많은 초보자들이 경매를 어렵게 느끼는 이유가 있어요.
절차가 복잡해서가 아니라, ‘언제 돈을 내야 하는지’
그 타이밍이 헷갈리기 때문이에요.

하지만 이렇게만 생각하면 쉬워요 👇

“입찰보증금은 참가권, 잔금은 집을 완전히 내 것으로 만드는 비용.”

 

즉,

• 입찰보증금은 ‘응모권’ 같은 개념이고,
• 잔금은 ‘당첨 후 결제’ 단계예요.

 

1.경매의 기본 구조 이해하기

 

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2️⃣ 입찰보증금, 얼마를 내야 하나?

입찰보증금은 말 그대로 입찰에 참여하기 위한 담보금이에요.
보통 감정가의 10% 정도를 법원 지정계좌로 내야 합니다.

예를 들어볼게요 👇

• 감정가: 3억 원
• 입찰보증금: 10% = 3,000만 원

입찰표를 제출할 때 보증금 영수증을 함께 내야 하고,
낙찰을 받지 못했을 경우엔
입찰 다음 날~3일 이내에 전액 환불됩니다.
즉, 떨어져도 손해는 없어요.

💡 단, 낙찰받고 나서 “그냥 안 살래요” 하면
보증금이 전액 몰수됩니다. (절대 신중해야 함)

 

3️⃣ 낙찰 이후 일정표로 보는 ‘돈의 흐름’

이제부터가 진짜 중요해요.
경매는 ‘낙찰’로 끝나는 게 아니라,
그때부터 돈을 내고 등기를 이전하는 과정이 시작됩니다.

 

아래 타임라인으로 보면 훨씬 명확해요 👇

단계  / 시점  / 해야 할 일  /  내야 할 돈

① 입찰 참여	입찰 당일	입찰표 제출	감정가의 10% (보증금)
② 낙찰 결정	당일 오후~다음날	법원에서 최고가매수인 선정	없음
③ 매각허가 결정	약 1~2주 후	법원에서 ‘낙찰 확정’ 판결	없음
④ 매각대금 납부명령	낙찰 확정 후 약 4~6주 이내	잔금 납부 통지	잔금(낙찰가 - 보증금)
⑤ 잔금 완납	기한 내	납부 후 소유권 이전 준비	취득세·인지세·법무비용 등
⑥ 소유권 이전등기	잔금 납부 후 1~2주	내 이름으로 등기 이전	등기비용 소액

 

4️⃣ 잔금은 언제, 어디에 내는 걸까?

‘매각허가 결정’이 내려지면
법원에서 **“매각대금납부명령서”**를 보내줍니다.

그 안에 납부기한과 법원 계좌번호가 명시돼 있어요.
보통은 낙찰일로부터 약 1개월~1개월 반 내에
잔금을 완납해야 해요.

 

기한을 넘기면? 😨
→ 낙찰이 취소되고, 보증금도 몰수돼요.

그래서 낙찰되면 가장 먼저 해야 할 일은
**“잔금 마련 계획을 세우는 것”**이에요.

이 단계에서 은행 대출을 이용하는 경우도 많아요.

 

5️⃣ 잔금 납부 후 생기는 일

잔금을 다 내면 이제 진짜 내 집이에요.
법원은 낙찰자 명의로 ‘소유권이전등기’를 진행합니다.

이때 드는 기본 부대비용은 다음과 같아요 👇

항목  /설명  / 금액대 (예시)

 

취득세	낙찰가의 약 4.6%	1억 낙찰 시 약 460만 원
인지세	계약서용 세금	5만~10만 원
법무비용	등기대행 수수료	약 20만~30만 원

즉, 낙찰가 1억 기준으로
취득세 + 법무비용 합쳐 약 500만 원 내외는 추가로 준비해야 합니다.

 

2.선순위·후순위 권리 구분 완전정리

 

6️⃣ 낙찰 후 명도(퇴거) 절차도 잊지 말기

돈을 다 냈다고 바로 들어갈 수 있는 건 아니에요.
세입자가 남아 있다면
명도(퇴거 협의) 과정이 남습니다.

 

이건 다음글[auction005]에서 자세히 다룰 예정인데,
핵심은 이거예요 👇

배당요구를 한 세입자 = 깔끔히 나감
배당요구를 안 한 세입자 = 직접 명도해야 함

 

그래서 잔금 납부 전에 꼭
“배당요구 종기일”과 “배당요구 여부”를 다시 한 번 확인해야 합니다.

 

7️⃣ 한눈에 보는 경매 돈 흐름 요약

입찰보증금(참가권) → 낙찰 → 매각허가 → 잔금(소유권) → 세금 납부 → 명도 완료

 

한 줄로 정리하면 이래요 👇

“보증금으로 문을 열고, 잔금으로 열쇠를 받는다.”

 

📘 오늘의 포인트

• 입찰보증금은 감정가의 약 10%, 낙찰 실패 시 전액 환불
• 잔금은 낙찰 후 약 1~2개월 내 완납해야 함
• 취득세·인지세·법무비용 약 5% 내외 추가 발생
• 배당요구 여부 꼭 확인 후 명도 리스크 대비

👉 다음 편 [auction004]에서는
**‘말소기준권리 실전 판독법’**을 다뤄요.
등기부등본 보는 법을 알면, 안전한 물건인지 바로 구분할 수 있습니다.