4.말소기준권리 실전 판독법

📘 [auction004] 말소기준권리 실전 판독법

등기부등본 한 장으로 경매 위험도 판단하기

---

1️⃣ 말소기준권리, 경매의 기준선이다

경매에서 가장 중요한 단어 중 하나가 바로 **‘말소기준권리’**예요.
말 그대로,

“이 권리를 기준으로 뒤에 붙은 권리들은 다 지워진다”
는 뜻이에요.

 

경매가 끝나면 등기부등본에 있는 여러 권리들이 정리되는데,
이 기준선보다 늦게 생긴 권리들은 낙찰과 함께 모두 사라지고,
그보다 앞선 권리는 남아서 낙찰자가 인수해야 합니다.

즉,

“이 선이 어디 있느냐”
그것이 바로 ‘안전한 낙찰’과 ‘위험한 낙찰’을 가르는 경계선이에요.

반응형

2️⃣ 말소기준권리는 왜 생겼을까?

집은 하나인데, 돈 받을 사람은 여러 명이 있을 수 있죠.
은행, 세입자, 세무서, 개인 채권자까지 줄줄이 얽힐 수 있습니다.

그래서 법원은 질서를 잡기 위해 이렇게 정했어요 👇

“가장 먼저 담보권을 설정한 사람의 권리를 기준으로 삼자.”

 

그게 바로 말소기준권리예요.
이 기준을 통해 누가 먼저 돈을 받고,
누구의 권리가 사라질지를 자동으로 정리합니다.

 

3️⃣ 등기부등본에서 말소기준권리 찾는 법

이제 실전으로 볼까요?
등기부등본은 보통 갑구 / 을구 두 부분으로 나뉘어요.

구분  /내용  /  역할

갑구	소유권 관련 내역	집 주인이 누구인지, 언제 바뀌었는지
을구	담보권, 전세권, 근저당권 등	돈과 관련된 권리들

‘말소기준권리’는 대부분 을구에 있어요.
그중에서 가장 먼저 설정된 담보권(예: 근저당권, 전세권, 압류 등)이
기준이 됩니다.

 

📘 예시로 보자면 👇

순서권리종류  /설정일  /  결과

① 근저당권 (은행A)	2020.01.10	말소기준권리
② 임차인 전입 (세입자B)	2021.03.05	후순위, 소멸
③ 가압류 (채권자C)	2022.06.15	후순위, 소멸

➡️ 이 경우 ① 근저당권(은행A) 이 말소기준권리가 됩니다.
즉, 이후에 생긴 ②와 ③은 경매로 모두 사라져요.

---

4️⃣ 반대로 이런 경우라면?

순서권리종류  /  설정일  /  결과

① 임차인 전입 (세입자B)	2019.12.01	말소기준권리보다 앞섬, 선순위
② 근저당권 (은행A)	2020.01.10	말소기준권리
③ 가압류 (채권자C)	2022.06.15	후순위, 소멸

➡️ 이 경우엔 세입자가 말소기준권리보다 앞서 들어왔기 때문에,
그 세입자의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

이게 바로 경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 포인트예요.

 

1.경매의 기본 구조 이해하기

5️⃣ 위험한 물건 vs 안전한 물건 구별법

이제 간단하게 분류표로 볼게요 👇

유형  /  상황결과

✅ 안전한 물건	첫 담보권이 은행 근저당이고, 세입자가 그 이후에 전입	후순위 임차인, 보증금 소멸
⚠️ 위험한 물건	세입자가 근저당보다 먼저 전입	선순위 임차인, 보증금 인수 위험
⚠️ 주의 물건	근저당보다 뒤지만 배당요구 안 함	명도(퇴거) 리스크

💡 핵심은 “말소기준권리보다 빠른 권리가 있는가?”
이 한 문장만 기억해도 위험한 물건은 대부분 걸러집니다.

---

6️⃣ 세입자의 확정일자도 함께 봐야 하는 이유

세입자가 단순히 전입만 했다고 해서 보호받는 건 아니에요.
확정일자가 있어야 “보증금 우선변제권”이 생깁니다.

그래서 등기부등본에서 말소기준권리를 본 뒤,
주민센터 발급 확정일자와 비교해야 정확해요.

 

👉 즉,

“세입자 전입일 + 확정일자” vs “근저당 설정일”
이 둘 중 누가 먼저냐가 핵심이에요.

 

 

3.입찰보증금·잔금 일정표로 보는 실전 경매 흐름

 

 

 

7️⃣ 말소기준권리 확인, 실전 체크리스트

경매 입찰 전에는 아래 3가지만 확인하세요 👇

 

1️⃣ 등기부등본 을구에서 첫 담보권의 설정일 찾기
2️⃣ 세입자의 전입일·확정일자 비교하기
3️⃣ 배당요구 종기일 체크해서 인수 리스크 점검

 

이 세 줄을 익히면,
등기부등본이 더 이상 복잡한 서류가 아니라
**‘돈의 순서를 시각화한 지도’**처럼 느껴집니다.

 

📘 오늘의 포인트

• 말소기준권리는 경매에서 권리 소멸 여부를 결정하는 기준선이다.
• 이 기준보다 늦은 권리는 모두 소멸하고,
  빠른 권리는 낙찰자가 인수해야 한다.
• 말소기준권리는 대부분 을구 첫 담보권으로 찾는다.
• 세입자의 전입일·확정일자가 더 빠르면 주의!
• “말소기준권리 + 세입자 전입일 + 배당요구 종기일”
  이 세 조합이 안전낙찰의 핵심 공식이다.

 

👉 다음 편 [auction005]에서는
**“배당요구 종기일과 명도 절차”**를 구체적으로 풀어드릴게요.
이제 권리만이 아니라 ‘사람이 어떻게 나가는가’의 흐름을 배우는 단계예요.

 

 

 

※ 본문에 사용된 이미지는 이해를 돕기 위한 콘셉트 이미지입니다  
👉함께 보면 좋은 글

1.경매의 기본 구조 이해하기

 

2.선순위·후순위 권리 구분 완전정리

 

3.입찰보증금·잔금 일정표로 보는 실전 경매 흐름