2.선순위·후순위 권리 구분 완전정리

📘선순위·후순위 권리 구분 완전정리

누가 먼저 돈을 받고, 누가 사라지는가

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1️⃣ 경매의 진짜 핵심은 ‘순위 싸움’이다

경매는 단순히 “누가 싸게 사느냐”의 싸움이 아닙니다.
진짜 중요한 건 ‘누가 먼저 돈을 받을 권리가 있느냐’,
즉, 권리의 순위예요.

이 순위에 따라
낙찰자가 안전한 집을 사는지,
아니면 세입자 보증금을 떠안는지 결정됩니다.

한마디로,

경매는 가격보다 ‘순위’가 더 무섭다.

 

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2️⃣ ‘권리’란 대체 뭐길래?

집에는 여러 사람이 ‘돈 받을 권리’를 얹어둡니다.
예를 들어 이런 경우예요 👇

• 은행 → 집을 담보로 대출해줌 (근저당권 설정)
• 세입자 → 전세보증금을 걸고 입주
• 국가·지자체 → 세금 미납 시 압류
• 지인 → 개인 채권 등

이런 권리를 등기부등본에 ‘줄 세워서’ 기록해둡니다.
그 줄을 서는 순서가 바로 권리의 순위,
그리고 이 순서를 결정짓는 기준이 바로 말소기준권리예요.

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3️⃣ 말소기준권리 = ‘줄 세우는 출발선’

말소기준권리는 “이 권리를 기준으로 그 뒤의 권리는 모두 지워진다”는 뜻이에요.

쉽게 예로 들어볼게요👇

순서  /  권리  /  내용결과

① 근저당권 (은행)	말소기준권리로 지정	낙찰 시 소멸
② 임차인 전입	후순위	보증금 소멸, 안전
③ 가압류	후순위	소멸
④ 저당권 (지인)	후순위	소멸

➡️ 이 경우, ①번 ‘근저당권’이 말소기준권리가 돼요.
따라서 그 이후에 생긴 권리(②~④)는 모두 사라집니다.

 

하지만 반대로 👇

 

순서  /  권리   /  내용결과

① 임차인 전입 (전입일: 2018.01.10)	말소기준권리보다 앞섬	보증금 인수
② 근저당권 (2019.03.15)	후순위	소멸
③ 가압류 (2020.01.05)	후순위	소멸

➡️ 이때는 임차인이 ‘선순위’가 됩니다.
즉, 낙찰자가 세입자 보증금을 그대로 인수해야 하는 위험한 상황이에요.

이걸 바로 **“선순위 임차인 인수”**라고 부릅니다.

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4️⃣ 말소기준권리는 어디서 확인하나?

👉 등기부등본에서 확인합니다.

등기부등본에는 권리들이 순서대로 기록돼 있어요.
그중에서 **가장 먼저 설정된 ‘담보권(근저당권·전세권·압류 등)’**이
대부분의 경우 말소기준권리가 됩니다.

 

단, 세입자의 전입일 + 확정일자가 그보다 앞서 있으면
그 임차인은 ‘선순위 임차인’이 됩니다.

이 조합이 핵심이에요 👇

“등기부등본의 첫 담보권 vs 세입자의 전입일·확정일자”
누가 더 빠르냐에 따라 위험 여부가 갈린다.

 

5️⃣ 선순위 vs 후순위 실제 차이

이해를 돕기 위해 실제 사례로 비교해볼게요.

 

✅ [안전한 케이스 – 후순위 임차인]

• 2018년 3월: 은행이 근저당권 설정 (말소기준권리)
• 2019년 2월: 세입자 전입 + 확정일자

➡️ 세입자는 은행보다 늦게 들어왔어요.
즉, 후순위 임차인입니다.
낙찰되면 세입자의 보증금은 자동 소멸,
낙찰자는 깔끔하게 입주 가능합니다.

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⚠️ [위험한 케이스 – 선순위 임차인]

• 2018년 3월: 세입자 전입 + 확정일자
• 2019년 2월: 은행 근저당권 설정

➡️ 세입자가 더 먼저 들어왔네요.
이건 선순위 임차인이라 낙찰자가
그 보증금을 대신 물어줘야 합니다.

 

예를 들어 세입자 보증금이 1억이라면,
낙찰자는 낙찰가 + 1억 원을 실제로 부담하게 되는 거예요.
이걸 모르면 “싸게 샀다”가 아니라 “덫에 걸린다”가 됩니다.

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6️⃣ ‘배당요구’도 중요한 이유( ‘배당요구’는 세입자의 생명줄)

경매가 진행되면, 세입자나 채권자는 단순히 “집이 팔리길” 기다리면 안 돼요.
**‘배당요구’**라는 절차를 꼭 거쳐야 합니다.

배당요구란 쉽게 말해,

“저도 이 집에서 돌려받아야 할 돈이 있어요!”
라고 법원에 공식적으로 알리는 신청이에요.

 

 

이 과정을 거쳐야만,
세입자는 비록 후순위더라도
낙찰금 중 일부를 배당(분배) 받을 수 있습니다.

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그런데 만약,
세입자가 배당요구를 하지 않고 그냥 조용히 있으면 어떻게 될까요?

그 경우엔 그 세입자는
“나는 여전히 이 집에 살 권리가 있다”는 상태로 남게 돼요.

즉, 집이 낙찰되어 새 주인이 바뀌어도
세입자가 그대로 버티는 상황이 생깁니다.
그럼 낙찰자는 직접 명도(퇴거 요청) 를 해야 하고,
시간도, 비용도, 스트레스도 다 낙찰자 몫이에요.

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그래서 경매에 참여하기 전에
가장 먼저 확인해야 하는 문구가 바로 이겁니다.

📅 “배당요구 종기일”

 

 

이 날짜는 법원 공고문에 정확히 적혀 있어요.
배당요구 종기일까지 세입자가 신청했다면,
그 세입자는 낙찰금에서 보증금을 돌려받고 퇴거합니다.
즉, 낙찰자는 깔끔하게 인수 없이 입주할 수 있죠.

하지만 반대로
배당요구 종기일이 이미 지났는데도 세입자가 신청하지 않았다면,
그 보증금은 여전히 세입자에게 묶여 있고,
낙찰자가 대신 부담하거나 명도소송으로 풀어야 하는 상황이 됩니다.

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📌 한줄로 정리하자면

“배당요구 종기일을 놓친 세입자는 계속 살 수 있고,
그 피해는 낙찰자에게 돌아간다.”

 

 

그래서 입찰 전에 꼭 확인해야 하는 세 가지 키워드 👇

1️⃣ 말소기준권리
2️⃣ 세입자 전입일 + 확정일자
3️⃣ 배당요구 종기일

이 세 줄만 보면, 그 경매 물건이 안전한지 위험한지 단번에 판별됩니다.

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7️⃣ 초보자를 위한 안전 공식

1️⃣ 등기부등본 첫 번째 담보권이 뭔지 확인한다.
2️⃣ 세입자 전입일과 확정일자를 비교한다.
3️⃣ 배당요구 종기일까지 확인한다.
4️⃣ 선순위 임차인이 있으면 바로 PASS한다.

이 네 가지만 기억해도
경매 입찰에서 80%는 피할 수 있는 함정이에요.

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8️⃣ 한 줄 요약

“권리분석은 돈의 순서를 보는 일이다.”

은행이 먼저면 안전,
세입자가 먼저면 위험.
말소기준권리를 알면 낙찰 후 후회할 일이 없다.

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📘 오늘의 포인트

• 경매는 ‘누가 먼저 돈 받을 권리가 있느냐’의 순위 싸움이다.
• 말소기준권리는 모든 권리의 기준선이다.
• 선순위 임차인이 있으면 보증금을 인수하게 된다.
• 배당요구 종기일을 확인하지 않으면 명도 리스크가 생긴다.

👉 다음 편 [auction003]에서는
**‘입찰보증금·잔금·일정표로 보는 실전 경매 흐름’**을 정리합니다.
이제 경매 절차 속 ‘시간표’를 직접 잡아볼 차례예요.

 

 

 

※ 본문에 사용된 이미지는 이해를 돕기 위한 콘셉트 이미지입니다  
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