5.명도와 배당요구 종기일 이후 실전편

📘 [auction005] 명도와 배당요구 종기일 이후 실전편

세입자, 낙찰자, 법원이 엮이는 진짜 이야기

1️⃣ “낙찰은 끝이 아니라 시작이다”

경매 입찰에서 1등을 하고 “낙찰받았습니다!” 문자를 받으면
기분이 짜릿하죠.

그런데 진짜 시작은 그다음이에요.
왜냐면 집은 아직 비어 있지 않거든요.
그 안에는 세입자, 채무자, 혹은 점유자가 남아 있을 수 있어요.

이제 낙찰자는 **‘명도’**라는 단어와 마주하게 됩니다.

명도란,

“새 주인이 집을 인도받는 절차”
즉, 이전 사람이 나가고 내가 들어가는 과정이에요.

“명도(Eviction)와 배당요구 종기일(Dividend Deadline) 절차”

2️⃣ 배당요구 종기일이 중요한 이유

지난 편에서도 다뤘던 ‘배당요구 종기일’,
이건 명도와 아주 밀접한 개념이에요.

법원 공고문에는 반드시 이렇게 써 있죠 👇

 

📅 배당요구 종기일: 2025년 7월 15일

 

 

이 날짜 전까지 세입자나 채권자가 “저도 돈 받을게요!” 하고
배당요구를 해야 합니다.

그런데 만약 그 날짜가 지나도록 아무도 배당요구를 하지 않았다면?
그 권리는 법원 경매 절차에서 소멸하지 않고 그대로 남아요.

 

즉, 세입자는 여전히 “난 이 집에 살 권리가 있다”라고 주장할 수 있습니다.
그 결과 낙찰자는 법적 소유권은 얻었지만,
물리적으로는 아직 입주할 수 없는 상태가 돼요.

3️⃣ 배당요구 안 한 세입자의 경우

이 부분은 정말 중요합니다.

만약 세입자가 배당요구를 안 했다면,
그 사람의 보증금은 법원 배당 절차에 포함되지 않아요.

 

즉,

• 세입자는 보증금을 돌려받지 못했고
• 낙찰자는 그 보증금을 떠안거나,
  직접 퇴거(명도) 절차를 밟아야 해요.

이 경우 대부분 명도 협의 → 인도명령 → 강제집행 순으로 진행됩니다.

4️⃣ 명도 협의, 가장 좋은 시나리오

대부분의 명도는 ‘협의’로 끝나요.
서로 대화해서 합의금을 주고 나가는 방식이에요.

예를 들어 👇

“보증금 일부 못 받은 거 제가 대신 드릴게요.
대신 이번 주 안에 이사해 주세요.”

 

이렇게 하면 서로 시간·비용 다 절약됩니다.
보통 협의금(이사비)은 100만~300만 원 수준이에요.
물론 상황 따라 다르지만, 소송보다 훨씬 낫죠.

 

💡 팁:
명도 협상 시엔 감정적으로 가기보다
‘계약서’ 형태로 남기는 게 좋아요.
퇴거일, 금액, 잔금일 등을 문서로 써두면 나중에 분쟁이 없습니다.

5️⃣ 인도명령, 협의가 실패했을 때

세입자나 점유자가 버티면,
법원에 **‘인도명령 신청’**을 합니다.

쉽게 말해

“저 사람이 안 나가요. 법원에서 나가라고 명령 좀 내려주세요.”

 

이게 인도명령이에요.
법원은 소유권 이전등기 확인 후,
정당한 점유자가 아니라면 인도명령을 내립니다.

보통 2~3주면 결정이 나오고,
그럼 법원 집행관이 ‘명도 집행’을 예고하죠.

6️⃣ 강제집행, 마지막 수단

모든 협의와 명령이 실패하면
강제집행으로 넘어갑니다.

이건 말 그대로 법원이 집행관을 보내 물건을 옮기고, 문을 잠그는 절차예요.
보통 낙찰자가 집행 비용(200~400만 원) 정도를 부담해야 하고,
법원 일정에 따라 1~2개월 이상 걸립니다.

하지만 이 단계까지 가는 경우는 드물어요.
대부분은 인도명령 결정이 떨어지기 전에 협의가 이뤄집니다.

7️⃣ 명도와 배당의 관계, 한눈에 보기

구분세입자 행동결과낙찰자 입장

✅ 배당요구 O	보증금 배당 후 퇴거	깔끔하게 입주 가능
⚠️ 배당요구 X, 협의 O	보증금 일부 보전 후 퇴거	협의금 지출, 명도 완료
❌ 배당요구 X, 협의 X	강제집행으로 해결	시간·비용 부담 큼

요약하자면 👇

“배당요구는 세입자의 생명줄이고,
명도는 낙찰자의 현실 시험이다.”

8️⃣ 명도할 때 실무 꿀팁

• 세입자에게 먼저 전화로 예의 있게 인사하세요.
  첫인상이 협상의 절반이에요.
• 명도합의서 양식을 미리 준비해두면 깔끔합니다.
• 인도명령 신청서는 법원 홈페이지(경매정보 사이트)에서 다운로드 가능.
• 명도 집행일에는 반드시 입회해야 합니다.
  집 상태 확인, 문 잠금, 열쇠 교체까지 직접 진행해야 해요.

📘 오늘의 포인트

• 배당요구 종기일을 놓친 세입자는 보증금 반환권이 남는다.
• 이 경우 낙찰자가 대신 보증금 문제를 해결해야 한다.
• 명도는 협의 → 인도명령 → 강제집행 순으로 진행된다.
• 협의가 가장 빠르고 경제적이다.
• 명도합의서는 필수, 감정대응은 금물.

👉 다음 [auction006]에서는
**“입찰가 산정과 법원서류 보는 법”**으로 이어집니다.
이제 경매의 절차는 끝났고, 진짜 ‘돈 계산’의 단계로 들어가는 거예요.