6.입찰가 산정과 법원서류 보는 법

📘 [auction006] 입찰가 산정과 법원서류 보는 법

얼마에 써야 낙찰될까? 실전 판단법 총정리

1️⃣ 경매는 싸게 사는 게 아니라, ‘적당히’ 사는 것이다

경매를 처음 시작하면 대부분 이렇게 생각하죠.

“경매는 싸게 사는 거 아냐? 반값에 사는 거지!”

 

하지만 현실은 조금 달라요.
요즘은 경매 참여자도 많고, 정보도 공개돼 있어서
반값 낙찰은 거의 불가능에 가깝습니다.

진짜 경매 고수들은 이렇게 말해요 👇

“싸게 사는 게 아니라, 안전하게 사는 게 이익이다.”

 

즉, 입찰가를 정할 때는
‘얼마나 싸게 사느냐’보다
‘그 금액에 리스크가 없느냐’를 기준으로 잡아야 합니다.

“입찰가 산정과 법원 서류

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2️⃣ 입찰가 산정의 3단계 공식

 

입찰가는 감정가를 기준으로 계산하지만,
단순히 ‘감정가의 몇 %’가 아니라 상황별 조정 공식이 있어요.

 

📘 입찰가 산정 공식
👉 실제 시세 × 안전계수 – 예상비용 = 입찰금액

 

 

이걸 단계별로 풀면 아래와 같아요 👇

단계항목설명예시

①	실제 시세 파악	인근 실거래가·호가 확인	예: 3억 원
②	안전계수 적용	권리·점유·명도 리스크 반영 (0.7~0.9)	예: 3억 × 0.85 = 2.55억
③	예상비용 차감	취득세, 수리비, 협의금 등	예: 2.55억 – 300만 = 2.52억
💰	입찰금액 결정	여기에 약간의 경쟁 여유 더함	예: 2억 5,200만 원 입찰

이렇게 계산하면 감정가만 보고 덜컥 쓰는 실수를 막을 수 있어요.

 

3️⃣ ‘안전계수’ 잡는 게 실력이다

 

입찰가는 결국 ‘리스크 관리’ 싸움이에요.
이때 말하는 안전계수(0.7~0.9) 는
‘얼마나 불확실한 물건이냐’를 수치로 표현한 거예요.

물건 상태  /  리스크 수준  /  추천안전계수

권리관계 깨끗, 공실	낮음	0.9 이상
세입자 거주, 배당요구 완료	중간	0.85 내외
선순위 임차인 있음, 명도 불확실	높음	0.75 이하

즉, 위험할수록 낮은 계수를 쓰면 돼요.
이 수치 감각이 쌓이면 ‘직감적 입찰가 산정력’이 생깁니다.

 

4️⃣ 입찰 전 반드시 확인해야 할 법원 서류

 

입찰가는 감으로 정하면 안 돼요.
법원에서 공개하는 서류를 꼭 확인해야 합니다.
대법원 경매정보 사이트에서 무료로 볼 수 있어요.

주요 서류는 아래 4가지예요 👇

서류명내용꼭 봐야 하는 이유

매각물건명세서	해당 부동산의 권리·점유·임차 내역	선순위·명도 여부 확인 가능
감정평가서	감정가 산정 근거	시세 대비 합리성 확인
현황조사서	점유자·세입자 실제 거주 상황	명도 리스크 파악
등기부등본	소유권·담보권 순위	말소기준권리 확인

💡 팁: 매각물건명세서의 “비고란”은 반드시 확인하세요.
“선순위임차인 있음”이나 “배당요구 안 함” 문구가 있으면 리스크 신호입니다.

5️⃣ 입찰표 작성할 때 꼭 알아둘 것

입찰은 한 번 쓰면 수정이 안 됩니다.
즉, ‘지우개 없는 시험’.
그래서 아래 네 가지는 반드시 점검하고 들어가야 해요 👇

1️⃣ 입찰가 → 계산 다시 확인 (숫자 단위 실수 주의)
2️⃣ 보증금 영수증 첨부 (10%)
3️⃣ 신분증·도장·위임장(대리참여 시)
4️⃣ 입찰봉투 밀봉 확인

입찰은 한 글자라도 잘못 쓰면 무효가 될 수 있어요.
그래서 실전에서는 종종 “입찰표 작성 연습”을 미리 해두는 사람들도 많아요.

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6️⃣ 입찰 당일, 이렇게 움직이면 완벽

✅ 1~2시간 일찍 도착 → 입찰표 작성·접수 순서 확보
✅ 입찰함 마감 10분 전 제출 → 급하게 쓰는 실수 방지
✅ 낙찰 결과는 당일 오후에 바로 공지
✅ 낙찰 시 보증금은 자동으로 잔금에 포함됨

💬 낙찰받으면 기쁨보다 “이제 잔금 준비해야 한다”는 마음으로 전환하기!

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7️⃣ 낙찰 후 체크리스트 (한 번에 정리)

구분  /  해야 할 일  /  비고

①	매각허가 결정 확인	법원 공고문 참고
②	잔금 납부 기한 체크	보통 30~45일
③	취득세·인지세 납부	약 4.6% + α
④	명도 협의 진행	세입자 연락 필수
⑤	소유권 이전등기	잔금 완납 후 진행

 

8️⃣ 초보자에게 꼭 해주고 싶은 말

경매는 공부만으로 끝나는 게 아니에요.
한 번 직접 입찰장 가보면,
서류 냄새, 사람 긴장감, 봉투 하나에 담긴 무게가 다릅니다.

그래서 처음엔 **연습 입찰(참관)**을 추천해요.
법원은 일반인도 자유롭게 참관할 수 있으니까요.
그 경험이 쌓이면, 숫자가 아닌 ‘감’이 생깁니다.

 

📘 오늘의 포인트

• 입찰가는 시세 × 안전계수 – 예상비용 공식으로 계산
• 안전계수는 리스크에 따라 0.7~0.9 사이 조정
• 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기부등본은 필수 확인
• 입찰표는 한 번 쓰면 수정 불가 → 신중하게
• 경매는 싸게 사는 게 아니라 리스크를 관리하며 사는 투자

✨ 한줄 요약

“싸게 사는 사람보다, 위험을 읽는 사람이 오래간다.”

 

👉 [auction 시리즈 완결!]
이제 작가님은 경매의 전체 흐름 —
‘돈의 흐름 → 권리 구조 → 입찰 실전’
모두 한눈에 볼 수 있는 완성형 구조를 갖추셨어요 👏

 

 

 

 

※ 본문에 사용된 이미지는 이해를 돕기 위한 콘셉트 이미지입니다  
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